Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi)
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer bir deyişle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin yükleniciye (müteahhide) arsa paylarını devrettiği, bunun karşılığında yüklenicinin de o arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür.
Müteahhit tarafından inşa edilen bağımsız bölümler, yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, arsa sahibi ile yüklenici arasında paylaşılmaktadır. Yüklenici tarafından, kendisine düşen bağımsız bölümler satılarak, kazanç sağlanmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanununda doğrudan düzenlenmiş bir sözleşme türü olmayıp, taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinin unsurlarını birlikte taşıyan karma bir sözleşme türüdür. Bu sebeple, kanunda bu iki sözleşme türüne dair düzenlemeler, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda ve davalarda kıyas yoluyla uygulanmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devrini içeren bir sözleşme türü olduğu için, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Noterde düzenlenmemiş kat karşılığı inşaat sözleşmesi, geçerli bir sözleşme olmayacaktır. Bu durumda da, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı uyuşmazlık halinde taraflar ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca taleplerde bulunabileceklerdir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Yükümlülükleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin yükümlülükleri, aşağıdaki şekildedir:
- Bağımsız Bölüm Yapma Yükümlülüğü (Borcu)
- Bağımsız Bölümü Bizzat Yapma Yükümlülüğü (Borcu)
- Bağımsız Bölümü Teslim Etme Yükümlülüğü (Borcu)
- İnşaat Ruhsatını ve Oturma İznini Alma Yükümlülüğü (Borcu)
- Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetini Kurma Yükümlülüğü (Borcu)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici (müteahhit), sözleşmede belirtilen biçimde ve belirtilen sürede, inşaata başlayıp bitirerek, arsa sahibinin payı olan bağımsız bölümleri (daireleri) teslim etmekle yükümlüdür.
İş, yüklenici tarafından bizzat veya kendi idaresi altında yaptırılmalıdır. Müteahhit tarafından, inşaatın yapılmasında altyüklenici kullanılması halinde de, müteahhidin arsa sahibine karşı tüm sorumlulukları devam eder.
Arsa sahibi tarafından, teslimden sonra işlerin akışına göre imkan bulunur bulunmaz bağımsız bölüm gözden geçirilmek ve ayıpları varsa, bunların yükleniciye bildirilmesi zorunludur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ayıptan anlaşılması gereken, bağımsız bölümün kullanılamayacak ve kabul edilemeyecek bir durumda olmasıdır. Bununla birlikte, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, teslim edilecek bağımsız bölümün nitelikleri belirtilmişse, bu nitelikleri taşımayan bağımsız bölüm, kullanılamayacak durumda olmasa dahi, ayıplı kabul edilir.
İnşaat ruhsatı, yasal olarak arsa sahibi tarafından alınır. Fakat, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin uygulamasında çoğunlukla inşaat ruhsatı alma işi, vekalet verilerek yükleniciye devredilir.
Oturma izni, yasal olarak arsa sahibi tarafından, inşaatın bitmiş olması durumunda alınır. Fakat, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin uygulamasında çoğunlukla oturma izni alma işi, vekalet verilerek yükleniciye devredilir.
Tamamlanan inşaat için kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması işlemi, yasal olarak arsa sahibi tarafından yapılır. Fakat, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin uygulamasında çoğunlukla kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması işi, vekalet verilerek yükleniciye devredilir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Yükümlülükleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin yükümlülükleri, arsayı yükleniciye teslim etmek ve arsa paylarını yükleniciye devir etmektir.
Arsa sahibi tarafından müteahhide teslim edilen arsanın fiili, hukuki bir sorunu ortaya çıktığında; bu durumu derhal arsa sahibine bildiren müteahhit, sorumluluktan kurtulur. Arsanın imar durumunun konut yapımına elverişli olmaması nedeniyle başlangıçtan itibaren ifa imkansızlığı bulunması, bu duruma örnek olarak gösterilebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ayrılan bağımsız bölümlerin adına tapuda tescil edilmesi, yüklenicinin imar mevzuatına ve sözleşmeye uygun şekilde binayı tamamlaması ile, muaccel hale gelir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Uyuşmazlıklar ve Davalar
Uygulamada, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı uyuşmazlıklar ve dava konuları çoğunlukla, şu hususlarda yoğunlaşmaktadır:
- Teslim edilen bağımsız bölümlerdeki (dairelerdeki) ayıplar, eksiklikler
- Teslim edilen dairelerdeki ayıplar ve eksiklerin giderilmesi ve ayıp ve eksiklere dayalı tazminat talepleri, davaları
- Müteahhidin inşaatı tamamlama ve konutları teslim süresine uyamaması (müteahhidin temerrüdü)
- Müteahhidin teslim süresinin uyamaması, teslimi geciktirmesi dolayısıyla alacak ve tazminat talepleri/davası (örneğin kira kaybı alacağı talebi)
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapuya konan kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhini kaldırılması (terkini) davaları
- Sözleşmeye konu arsanın imar durumunun konut yapmaya elverişli olmaması sebebiyle müteahhit tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifasının imkansızlığı ve buna bağlı zararlara dayalı tazminat talebi/davası
Arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu ve benzeri uyuşmazlıkları daha az yaşamak ve uyuşmazlıkların yaşanması durumunda hak kayıplarının yaşanmaması ve uğranan zararların tazmini için, sözleşmenin geçerlilik kurallarına uygun olarak hazırlanması ve sözleşme maddelerinde özellikle inşaatın ve bağımsız bölümlerin nitelikleri ile ilgili hususlara detaylı olarak yer verilmesi önem taşımaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davası Nerede Açılır, Zamanaşımı Süresi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara dair davalar, davaya konu arsanın bulunduğu yerin Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.
Bu davalarda, müteahhit tarafından teslim edilen taşınmazın ayıplarından dolayı açılacak davalar, taşınmaz teslim tarihinden itibaren 5 yıl geçince zamanaşımına uğrar.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İnşaat Şerhinin Kaldırılması (Terkini)
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığı halinde, tarafların başvurması üzerine, sözleşmeye konu arsanın tapu siciline müteahhit “lehine kat karşılığı inşaat hakkı vardır” şeklinde şerh düşülebilir. Bu şerhe, kat karşılığı inşaat (sözleşmesi) şerhi denilmektedir.
Sözleşme feshedilmedikçe veya sona ermedikçe, bu şerhin kaldırılması (terkini) istenemez. Sözleşmenin feshi halinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırılması (terkini) de mümkündür.
Konuyla ilgili Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2018/5191E 2018/5130K sayılı kararında da, aşağıdaki ifadeler yer almaktadır:
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshinin akit taraflarınca tek taraflı olarak gerçekleştirebilmesi mümkün olmayıp, mahkeme kararıyla veya taraf iradelerinin birleşmesi ile fesih gerçekleştirilebilir. Sözleşme gereğince konulan şerhin terkinin talep edilebilmesi için ise öncelikle fesih kararı verilmesi gerektiğinden, terkin talebinin içinde doğal olarak fesih talebinin varlığı da kabul edilmelidir. Dolayısıyla somut olayda davacının terkine ilişkin talebinin feshi de kapsadığının kabulü ile esasının incelenmesi gerekir.
Diğer ret sebebi ise davanın açıldığı tarih itibariyle sözleşme süresinin dolmadığı gerekçesine dayanmaktadır. Gerçekten de dava tarihi itibariyle sözleşmede kararlaştırılan süre dolmamıştır. Ancak kalan sürede inşaatın tamamlanamayacağının anlaşılması halinde erken açılmış olması davanın reddine neden olamaz. Taraflar arasındaki sözleşmede inşaatın 19.06.2015 tarihinde bitirilmesi kararlaştırılmış ise de sürede bitmemesi halinde 6 ay daha ek süre verileceği ayrıca 3. maddesinde çalışılamayan günlerin belirlenen süreye dahil olmadığı kabul edilmiştir. Bu durumda konusunda uzman bilirkişi heyeti oluşturulup alınacak rapor ile öncelikle 6 aylık süre ve çalışılamayan günlerin eklenerek bitmesi gereken tarihin belirlenmesi, bulunacak tarihe göre dava tarihi itibariyle kalan sürede sözleşmede kararlaştırılan inşaatın bitirilip bitirilemeyeceğinin hesaplattırılıp sonucuna göre davacının terkin talebinin değerlendirilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, bozulması gerekmiştir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Yüklenicinin (Müteahhidin) Temerrüdünde Feshi
Müteahhit, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatı belirlenen sürede ve kapsamda tamamlayamazsa, temerrüde düşer.
Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi için, yükleniciye ek süre vermesi gerekir.
Gecikmeden arsa sahibi sorumlu ise, yüklenicinin zamanında bu durumu arsa sahibine ihtar etmesi gerekir.
İnşaatın yapımına başlama zamanı sözleşmede belirlenmemiş veya işin niteliğinden anlaşılmıyorsa, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulmasıyla, yüklenici tarafından derhal işe başlanması gerekir. Yüklenicinin işe başlamaması halinde, arsa sahibi uygun bir süre tanır. Bu sürenin sonunda da işe başlanmaması halinde, arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesini fesih hakkı vardır.
