Kira Sözleşmesinin Feshi, Kiralananın Tahliyesi ve Kira Bedelinin Tespiti Davaları

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi davası ve bu hususlara ilişkin Borçlar Kanunundaki düzenlemeler, aşağıdaki ilgili başlıklar altında anlatılmaktadır.

Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesinin Feshi

Konut ve işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Ev sahibi / işyeri sahibi (kiraya veren), sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak, on yılı doldurmuş olan kira sözleşmelerinde, sözleşmenin on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, Borçlar Kanunu genel hükümlerine göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Konut ve işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya haklı sebep olmaksızın eşi rızasını vermekten kaçınırsa; kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Aile konutu eşlerden biri tarafından kiralanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bu durumda, bildirimde bulunan eş, sözleşmeden diğeri ile müteselsilen sorumlu olur. Bu şekilde kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması durumunda; kiraya veren (ev sahibi / işyeri sahibi), fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini, kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

 

Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davası

Konut ve işyeri kira sözleşmesinin feshi ve tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar, kiralanan taşınmazların İcra İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.

Konut ve işyeri kira sözleşmesi, ev sahibinden / işyeri sahibinden (kiraya verenden) kaynaklanan veya kiracıdan kaynaklanan kimi sebeplerle, arabuluculuk dava şartının yerine getirilmesi ve arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması durumunda, dava yoluyla feshedilebilir. Bu sebepler, aşağıdaki altbaşlıklar altında anlatılmıştır.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Kira Sözleşmesinin Feshi Davası

Kira sözleşmesinin feshi davası ve fesihe bağlı olarak tahliye davası, kiraya verenden kaynaklı aşağıdaki sebeplerle söz konusu olabilir:

• Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar Sebepleriyle
• Yeni Ev Sahibinin / İşyeri Sahibinin Gereksinimi Sebebiyle

Bu durumlar, aşağıda ilgili başlıklar altında detaylı olarak anlatılmıştır.

Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar Sebepleriyle Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

• Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise;

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Yeni Ev Sahibinin / İşyeri Sahibinin Gereksinimi Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye

Kiralananı sonradan edinen kişinin, edindiği bu gayrimenkulu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa; edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kira Sözleşmesinin Feshi Davası

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa; kiraya veren (ev sahibi / işyeri sahibi), kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa; kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda; kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Dava Süresinin Uzaması

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Ev Sahibinin / İşyeri Sahibinin Kiracıyı Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, yukarıda bahsi geçen yeniden kiralama yasağına dair hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere, tazminat ödemekle yükümlüdür.

 

Konut ve İşyeri Kira Bedelinin Tespiti Davası

Konut ve işyeri kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli ise, yukarıdaki paragraflarda bahsi geçen ilkelere göre değiştirilebilir.

Türkiye’de yerleşik kişiler; kendi aralarında akdedecekleri, konusu serbest bölgeler dahil yurt içinde yer alan konut ve işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar, geçersizdir.

Kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıklar, dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Kira bedelinin tespiti davası, arabuluculuk dava şartının yerine getirilmesi ve arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması durumunda, her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Konut ve işyeri kira sözleşmelerinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

 

Kiracının Depozito (Güvence) Vermesi

Konut ve işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence (depozito) verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa; kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse; banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

 

Ev Sahibi / İşyeri Sahibinin (Kiraya Verenin) Yükümlükleri

Kira sözleşmelerinde, kiralayanın (kiraya verenin) aşağıdaki yükümlülükleri bulunmaktadır:

• Teslim Yükümlülüğü
• Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Yükümlülüğü
• Yan Giderlere Katlanma Yükümlülüğü
• Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk
• Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Sorumluluk

 

Kiracının Kiralanan Ev / İşyeri Ayıplıysa Hakları

Kiralananın ayıplı olması durumunda, kiracının aşağıdaki hakları bulunmaktadır:

• Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih
• Kira Bedelinin İndirilmesi
• Zararın Giderimi

Kiracının bu hakları, aşağıdaki başlıklar altında açıklanmıştır

Kiracının Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih Hakkı

Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir. Kiracı, bu sürede ayıp giderilmezse, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, kira sözleşmesini feshedebilir.

Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.

Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun  yukarıda bahsedilen seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

Kiracının Kira Bedelinin İndirilmesini İsteme Hakkı

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı durumunda, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Kiracının Zararın Giderimini İsteme Hakkı

Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

 

Kiracının Yükümlülükleri

Kira sözleşmelerinde, kiracıların aşağıdaki yükümlülükleri bulunmaktadır:

• Kira Bedelini Ödeme Yükümlülüğü
• Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Yükümlülüğü
• Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Yükümlülüğü
• Ayıpları Kiraya Bildirme Yükümlülüğü
• Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Yükümlülüğü

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme yükümlülüğünü yerine getirmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya bu durumda verilecek süre, en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Kiracı, kiralananı, kira sözleşmesine uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, en  az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.